Überraschungen beim Erben und speziell im Grundbuch

Fall 1: Frau Edith K., 82 Jahre alt, verwitwet, bewohnt allein einen kleinen Bauernhof in der Niederlausitz. Nach einem Unfall ist klar, sie kann dort nicht mehr alleine wohnen. Alle Ihre Kinder wohnen viele hundert Kilometer entfernt, sie holen ihre Mutter zu sich. Keiner möchte die Immobilie übernehmen, sie soll verkauft werden.  Vorausschauend unterzeichnet Edith K. vor einem Notar eine Verkaufsvollmacht für die Immobilie. Mit dieser Vollmacht sollte es keine Probleme geben, dass die Kinder das Haus problemlos veräußern können. Auf Grund der Entfernung kommt nur ein Verkauf mit einem Makler in Frage.
Die Kinder suchen im Internet nach einem geeigneten Makler aus der Region. Interneterfahren meiden sie die oberen, gekauften Anzeigenplätze in der Suchmaschine. Dabei landen sie zum Glück bei uns. Nach einem ausführlichen Telefonat besichtigen wir kurzfristig das Objekt, sichten die vorhandenen Unterlagen und werden schnell mit den Kindern handelseinig. Einen aktuellen Grundbuchauszug gibt es nicht. Was soll da auch schon kritisches drinstehen, die Hypothek ist längst bezahlt und die Löschungsbewilligung der Bank kann vorgelegt werden.
Wir erstellen und veröffentlichen innerhalb weniger Tage das Exposé. Bald melden sich die ersten Interessenten. Parallel fordern wir mit einer Auskunftsvollmacht der Verkäufer einen aktuellen Grundbuchauszug an. Im Grundbuch stoßen wir dann auf eine unerwartete Eintragung. Der vor über 5 Jahren verstorbene Ehemann von Frau K. ist dort immer noch als Miteigentümer eingetragen. Das bedeutet, das Erbe wurde damals nicht vollzogen, das Grundbuch nicht korrigiert. Niemand hat nach dem Tod des Mannes, des Vaters daran gedacht. Da es kein Testament gibt, greift die gesetzliche Erbfolge, d.h. in diesem Fall gehört Frau Edith K. 50% des Anwesens und die andere Hälfte zu gleichen Teilen den 5 Kindern. Frau K. ist also nicht Alleineigentümerin. Damit das Grundbuch aktualisiert werden kann, muss ein Erbschein beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden und dann müssen alle 6 Miteigentümer dem Verkauf und der Aufteilung des Verkaufserlöses zustimmen. Wenn nur ein Kind, ein Miterbe nicht einverstanden ist, dann ist der Verkauf blockiert.
Die ersten Interessenten haben inzwischen ihr Kaufinteresse bekundet, sie möchten schnell erwerben. Jetzt beginnt ein hektisches Telefonieren, denn so einig, wie es zuerst aussah, ist sich die Familie doch nicht. Wie so oft, fördert ein Erbfall alte Familienwunden zu Tage.
Als neutraler Vermittler schalten wir uns als Makler ein und sprechen mit allen Beteiligten. In mehreren Gesprächsrunden per Telefon und Email können wir allen Beteiligten die Situation erklären und begründen, dass keiner etwas durch Streit und Sturheit gewinnt und das eine Verschleppung des Verkaufes für die Erben viele Risiken birgt. Ein langer Leerstand mindert den Kaufpreis und für den Unterhalt der Immobilie, gerade im beginnenden Winter, entstehen Kosten. Nach mehreren Treffen der Geschwister, wird dank unserer Vermittlung ein Kompromiss gefunden. Alle Absprachen wurden im Entwurf des notariellen Kaufvertrages fixiert. Das war wichtig, denn die Kinder wollten nicht extra nach Brandenburg zur Beurkundung kommen. Der Kaufvertrag wurde hier durch einen Notar aufgesetzt und vom Käufer unterzeichnet. Die Kinder genehmigten dann den Vertrag vor Notaren an ihren Heimatorten nach. 7 lange Wochen hat es gedauert, bis alle Erben zugestimmt haben. Dazu kamen zuvor noch mehrere Wochen Wartezeit auf den Erbschein. Insgesamt kam es zu ca. 3 Monaten Verzögerung beim Verkauf.
Ein Fall der zeigt die Bedeutung einer testamentarischen Nachlaßregelung und wie wichtig bereits zur Verkaufsvorbereitung ein aktueller Grundbuchauszug ist.

Fall 2: Wir erhalten den Auftrag, ein stark sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus in der Nähe von Calau zu verkaufen. Verkäufer war eine Erbengemeinschaft, 2 Cousins und deren Onkel. Sie waren bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Auf Grund des schlechten Objektzustandes dauerte es einige Monate, bis wir einen Käufer gefunden hatten. Der Käufer unterzeichnete einen Vorvertrag und wir haben ihn mit bitte um Zustimmung, an die Verkäufern gesendet.  Nach ein paar Tagen meldete sich einer der Verkäufer und sagte: "Unser Onkel, der eine Miterbe ist vor 2 Tagen plötzlich und unerwartet verstorben."

Nachdem nach 3 Wochen der erste Schock überwunden war, mußte geklärt werden, wie nun weiter. Gesetzliche Erben des Onkels waren seine Frau und sein Sohn, ein Testament gab es nicht. Mit dem Verkauf waren Sie einverstanden, nur konnte ein Verkauf erst nach Vorliegen des Erbscheines vom Amtsgericht erfolgen. Nach der Beantragung hat das dann fast 3 Monate gedauert. Den ersten Kaufinteressenten war das zu lange, sie sind abgesprungen. Nach 3 Monaten Pause haben wir dann den Verkauf neu gestartet und einen neuen Käufer gesucht und gefunden.

Fazit: Das Leben ist voller Überraschungen. Ein ordentliches Testament erleichtert und beschleunigt im Erbfall einen Immobilienverkauf und minimiert das Streitrisiko unter den potentiellen Erben.

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