Wie läuft ein Hausverkauf ab?

Ist einmal die Entscheidung für den Verkauf Ihres Hauses getroffen, gibt es für einen Verkäufer sehr viel zu tun und zu bedenken. Vor dem Start muss geklärt sein, sind Sie alleiniger Eigentümer/Verfügungsberechtigter der Immobilie, gibt es Rechte Dritter? Ein Verkauf ist nur möglich, wenn sich alle Eigentümer einig sind, dies gilt insbesondere bei Erbengemeinschaften und in Scheidungsfällen. Bei Uneinigkeit moderieren wir zwischen den Parteien.

Ganz wichtig, verkaufen ja aber zu welchem Preis? Es gibt Fälle, wo den Verkäufern der schnelle Verkauf wichtiger ist, als der Preis aber das ist die Ausnahme. Es ist ganz normal, dass ein Verkäufer den bestmöglichen Preis erzielen möchte. Wie ermitteln Sie den? Im Internet finden Sie sehr schnell "viele kostenlose" Angebote, wie Sie in wenigen Minuten angeblich genau den Wert Ihrer Immobilie ermitteln können. Nach dem durchhangeln durch einen mehr oder weniger umfangreichen Fragebogen steht dann am Ende immer die Aufforderung zum Angeben Ihrer Kontaktdaten mit der Überlassung Ihrer Daten an den Webseitenbetreiber.  Nur wenn Sie das tun, bekommen Sie auch ein Ergebnis zugesendet. Versand per Email, also die angegebene Mailadresse muss korrekt sein. 

Wir haben über 5 Jahre lang so gewonnene Adresssätze, Leads genannt, von verschiedenen Anbietern gekauft. Dabei war aus unserer Sicht oft nicht nur die Qualität der Datensätze mangelhaft, sondern insbesondere auch die Werteinschätzungen der Anbieter. Nur ca. 30% der Einschätzungen lagen nach unserer Erfahrung in der richtigen Größenordnung. Das ist aus unserer Sicht eine zu schlechte Quote für so eine wichtige Entscheidung. Der "kostenlose" Service wird finanziert durch den Verkauf Ihrer Daten, unter anderem an Makler. Dieser Datenhandel ist das eigentliche Geschäftsprinzip.

Der scheinbar einfachste Weg zum optimalen Verkaufspreis: Ich fange mit einem sehr hohen Wunschpreis an, warte ab und wenn sich keiner meldet, gehe ich in Stufen mit dem Preis runter, bis es einen Käufer gibt. In den Boomzeiten 2018-2021 hat das z.T. funktioniert. Jetzt besteht die Gefahr, die Immobilie, den Preis zu verbrennen. Mit anderen Worten, Sie landen zum Schluß deutlich unter dem  was eigentlich mit einem gut überlegten Startpreis möglich gewesen wäre. Was bleibt!? Fragen Sie einen Fachmann der Ihre Immobilie besichtigt und dann objektiv einschätzt.

Steht der Preis fest, dann gilt es die Veröffentlichung zu Planen und Vorzubereiten. Das kann geschehen in speziellen Verkaufsportalen im Internet, mit klassischen Zeitungsanzeigen und dem Anbringen von Verkaufsschildern. Das ist nur der Anfang, bis zur Beurkundung des Kaufvertrages und der Objektübergabe ist es ein weiter Weg. Schritte die nicht offensichtlich sind und die richtig geplant und ausgeführt werden müssen. Oft unterschätzt wird der Aufwand für das Zusammenstellen, das Erstellen aller notwendigen Dokumente und  Informationen für die potentiellen Interessenten. 

Wenn sich nach der Veröffentlichung des Exposés Interessenten melden, sind Telefonate zu führen, Mails zu versenden und letztendlich Besichtigungstermine zu organisieren. Nicht hinter jeder Anfrage steht echtes Kaufinteresse.  Hat sich ein Käufer zum Kauf entschlossen, konnte zwischen Verkäufer und Käufer Konsens zu allen wichtigen Punkten erzielt werden, ist die Kaufpreisfinanzierung abzuklären. Spätestens jetzt kommen im Normalfall  Banken ins Spiel. Diese erwarten als Voraussetzung für eine Kreditvergabe aussagefähige Objektunterlagen, dazu gehören unter anderem:

Sind diese Punkte geklärt, gilt es den Notartermin vorzubereiten, dem Notar sind alle notwendigen Daten zuzuarbeiten, spezielle Bedingungen und Wünsche sind zu formulieren, Vertragsdetails abzuklären. Der Notar ist nur für die formell richtige Abwicklung und Beratung verantwortlich, nicht für spezifische technische Objekt- und Vertragsdetails. Nach der Beurkundung setzt der Notar den Vertrag formell um, stellt nach Vorliegen aller Voraussetzungen den Kaufpreis fällig. Wurde der Kaufpreis vollständig gezahlt, hat der Käufer Anspruch auf einen schnellen Besitzübergang, die Schlüsselübergabe. Dieser Termin muß geplant und die Übergabe protokolliert werden. Bis dahin sollte im Normalfall auch die Immobilie freigeräumt sein. Danach haben Sie die Endabrechnung bei den Mediendienstleistern zu beantragen.

Können Sie das Alles alleine bewältigen, haben Sie die notwendige Zeit, wohnen Sie in der Nähe für die Besichtigungen? Wer hier nicht laut und sicher "JA" sagen kann, der ist gut beraten, einen Makler zu beauftragen. Ein professioneller Immobilienmakler übernimmt für Sie die gesamte Vermarktung.
Insbesondere wenn mit der zu verkaufenden Immobilie viele Emotionen verbunden sind, beim Elternhaus, bei altem Familienbesitz, dem Haus der Großeltern etc. ist es einfacher, alles in professionelle Hände zu legen. Nicht nur die direkten Verhandlungen mit den Kaufinteressenten können sehr belastend sein, jeder Besichtigungstermin kann eine emotionale Herausforderung sein.

Bevor die eigentliche Vermarktung beginnen kann, müssen gute und vor allem aussagefähige Bilder vom Haus und vom Grundstück für das Exposé erstellt werden. Die vorhandenen Unterlagen und Dokumente müssen gesichtet, Fehlendes beschafft werden, wie zum Beispiel ein aktueller Grundbuchauszug, Grundrisse, ein Energieausweis, Katasterplan und vieles mehr. Grundbücher enthalten oft Eintragungen, die einen Verkauf behindern können. Wir als Profi können das rechtzeitig erkennen und für Sie tätig werden. Dies ist gerade in Erbfällen oft notwendig. Gern vermitteln wir auch bei Erbengemeinschaften, wenn keine Einigkeit zwischen den Eigentümern besteht.
Der wichtigste Vermarktungskanal für Immobilien ist heutzutage das Internet. Die Immobilienportale dienen als Angebotsplattform für die Objekte und haben eine hohe Reichweite. Wir veröffentlichen auf mehreren Portalen und setzen bei der Vermarktung Ihrer Immobilie zusätzlich auf weitere Maßnahmen, wie etwa Verkaufsschilder vor Ort, Schaufensteraushänge, soziale Netzwerke wie z.B. Facebook oder die Veröffentlichung der Inserate auf der eigenen Webseite. Wir führen auch eigene Interessentenkarteien, in denen potenzielle Käufer vorgemerkt sind.

Wie bereits geschrieben, der richtige Startpreis für den Verkauf ist sehr wichtig für den Erfolg. Warum die "schnelle und kostenlose Wertermittlung" im Internet wenig geeignet ist, haben wir oben schon dargelegt. Die Verkaufswertermittlung einer Immobilie ist eine komplizierte Angelegenheit und erfordert vor allem Erfahrung. Viele Verkäufer sehen ihre Immobilie mit ihren eigenen Augen, Sie wissen wie viel Liebe, Geld und Arbeit Sie bzw. Ihre Eltern und Großeltern investiert haben. Ein Haus ist aber nur so viel Wert, wie ein Dritter, ein Fremder bereit ist, dafür zu bezahlen. Käufer sehen die Immobilie mit ganz anderen Augen. ExposDie LAGE ist der entscheidende Wertfaktor! Hier hilft ein erfahrener und professioneller Makler mit einer marktgerechten Wertermittlung. Ist der Angebotspreis zu hoch angesetzt, werden damit mögliche Käufer abschreckt, ist er zu niedrig, gibt es keinen Verhandlungsspielraum mehr für die Kaufinteressenten und Sie verschenken Geld.
Exposé fertig, Werbung geschaltet, die ersten Interessenten melden sich. Jetzt folgt Exposé versenden, Fragen beantworten, echte Anfragen von nur neugierigen Interessenten herausfiltern. Das betrifft im Schnitt 20-30% der Anfragen.  Dann sind die Besichtigungen zu planen und zu organisieren. Gern werden Termine mal schnell abgesagt oder verschoben. Wohnen Sie in der Nähe, können Sie schnell und flexibel reagieren? Es genügt nicht, den Besuchern einfach die Räumlichkeiten und das Grundstück zu zeigen. Als Verkäufer müssen Sie in der Lage sein, Informationen zu durchgeführten und noch notwendigen Sanierungen und Renovierungen geben können und wichtige Unterlagen für die Kaufinteressenten parat zu haben. Sie müssen auch mit harten Nachfragen und derber Kritik an der Immobilie, an der Substanz und dem Unterhaltungszustand umgehen können. Auch überschwengliches Interesse und Freundlichkeit können sich ala Falle erweisen - Denken Sie daran, der Käufer hat einen ganz anderen Blickwinkel auf Ihr Haus als Sie!
Die Zusammenarbeit mit einem Makler bietet also auch an dieser Stelle einen großen Vorteil, er verfügt über entsprechende Erfahrung bei der Durchführung von Besichtigungen.

Wir beraten Sie auch im Vorfeld, was Sie als Besitzer erledigen, vorbereiten sollten, damit wir das Haus optimal präsentieren können. Es gilt der Grundsatz: Licht und Raum verkauft sich besser! Also aufräumen, sauber machen, allzu persönliches aus dem Blickfeld entfernen. Während der Besichtigung kann ein Makler nicht nur alle Fragen der Interessenten fachlich fundiert beantworten, sondern auch das Objekt mit seinen speziellen Vorzügen präsentieren.
Ist der passende Käufer gefunden und dessen Liquidität überprüft, geht es an die Verkaufsvorbereitung. Eine Immobilie muss immer durch einen schriftlichen Kaufvertrag vor einem Notar veräußert werden. Bei der Vorbereitung des Notarvertrages unterstützen wir Sie und sorgen dafür, dass alle relevanten Dinge im Vertrag geregelt und angesprochen werden, die für Ihr Haus zutreffen. Es gilt Mißverständnisse und späteren Ärger bei der Vertragsumsetzung, bei der Objektübergabe zu vermeiden. Dabei geht es z.B. um die Objektberäumung, Versicherungen, den Zugang für Projektanten und Handwerker vor der der eigentlichen Übergabe zum Aufmaß und zur Angebotserstellung und Vieles mehr.
Um die formelle Abwicklung kümmert sich dann der Notar, doch der kennt nicht Ihr Haus und seine Besonderheiten. Wir begleiten unsere Kunden zum Notar, helfen im Vorfeld bei dem Verständnis des Vertrages und stehen Ihnen bei der Objektübergabe zur Seite.

Der Karte können Sie entnehmen, wo wir für Sie tätig sind. Nähe zum Kunden und zu den betreuten Objekten ist für uns wichtig, d.h. max. eine Stunde Fahrzeit ist unser Ziel. Gerade in der "Provinz" ist regionales Wissen für den Verkaufserfolg sehr wichtig.

Hier sind wir für Sie tätig:

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